Actuele Beschouwingen



Woningmarkt en de Invisible Hand



19 augustus 2017

De achttiende-eeuwse Schotse filosoof Adam Smith wordt wel de vader van de economie genoemd. Die titel dankt hij aan de rol die hij zag weggelegd voor het marktmechanisme. Als een Invisible Hand stemt dit mechanisme vraag en aanbod soepel op elkaar af.

Als bijvoorbeeld de vraag naar varkens toeneemt, gaat de prijs ervan omhoog en wordt het voor aanbieders interessant meer varkens op de markt te brengen. Vraag en aanbod zijn vervolgens weer in evenwicht. Toch is het nuttig om de factor tijd in het verhaal te betrekken. Niet elk aanbod kan namelijk even gemakkelijk worden uitgebreid.

Gegeven de voorraden ruwe olie kan het aanbod van dit product vrijwel direct toenemen. Anders ligt het met de markt voor varkens en zeker voor de woningmarkt. Als de vraag naar woonruimte toeneemt, bijvoorbeeld door gezinsverdunning of immigratie, kan het aanbod van woningen daar maar moeizaam op reageren. Het bouwen van woningen is onderhevig aan vertragende regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en milieunormen. Overigens is een dergelijke bouwregelgeving in het dichtbevolkte Nederland onvermijdelijk.

Vorig jaar bedroeg de Nederlandse woningvoorraad, koop- en huurwoningen samen, zo’n 7,6 miljoen huizen. Nieuwbouw voegde daar een kleine 55.000 woningen aan toe, minder dan één procent. In een situatie van alsmaar toenemende vraag en een zeer traag reagerend aanbod liggen prijsstijgingen voor de hand. Koopprijzen en huren in de vrije sector gaan omhoog, wachtrijen voor socialehuurwoningen worden langer.

Wat is de rol van de overheid op een dergelijke overspannen markt? Huiseigenaren kunnen profiteren van hypotheekrenteaftrek, huurders kunnen binnen zekere grenzen profiteren van huurtoeslag. Zonder deze woonsubsidies zou het voor velen niet mogelijk zijn te kopen dan wel te huren.

Aan de andere kant: het is aannemelijk te veronderstellen dat deze subsidies een prijsverhogend effect hebben. Onderzoek heeft inderdaad uitgewezen dat de hypotheekrenteaftrek de woningprijzen met zo'n twintig procent heeft opgedreven. Er zijn aanwijzingen dat ook de huurtoeslag in bepaalde gevallen een huurverhogend effect heeft. En terugdraaien is in beide gevallen nog niet zo eenvoudig.

Het soepele vraag-en-aanbodmodel van Adam Smith is hier behoorlijk in het ongerede geraakt. Een nauwelijks reagerend aanbod en een goed bedoeld, maar niet altijd productief overheidsoptreden hebben de Invisible Hand naar de zijlijn gedirigeerd.


Actuele Beschouwingen